עמוד פרטי סעיף ישיבה
- מספר סעיף: 1
- פרטי סעיף: תוכנית קא/300/א פרטי הסעיף
| מבקש / יזם: | עירית קריית אונו |
| כתובת: | |
| נתוני מקרקעין: | גוש: 6486, חלקה: 103; גוש: 6486, חלקה: 104 - 105; גוש: 6486, חלקה: 106; גוש: 6486, חלקה: 108 - 110; גוש: 6486, חלקה: 125; גוש: 6486, חלקה: 131 |
| מהות / מטרת דיון: | הקמת אזור של מבני ציבור וחינוך בדרום קריית אונו . |
| החלטה: | התנגדות עו"ד יצחק בוכובזה: 1. התכנית נשוא ההתנגדות מתייחסת לקרקע בתולית הכלולה בתכנית הדו-מחוזית של בקעת אונו. 2. התכנית הדו-מחוזית היתה תכנית דגל של משרד הפנים, והושקעו בה מאמצים מקצועיים, ארגוניים וכספיים. 3. התכנית הדו-מחוזית הובאה לאישור הוועדה המחוזית של תל-אביב יפו במהלך שנת 2004, והוועדה לא אישרה את התכנית הדו-מחוזית ודרשה בה תיקונים. 4. כאשר תכנית מסוג זה לא מאושרת ונדרשים תיקונים, ואלה לא מוגשים גם אחרי 7 שנים, מלמד הדבר על כך, שהתיקונים שנדרשו הם תיקונים משמעותיים ואין להתעלם מהם, שאם ניתן היה להתעלם מהם, הרי שהתכנית הדו-מחוזית היתה מאושרת זה מכבר. 5. כמי שהתנגד לתכנית הדו-מחוזית, העליתי אז, שאלות של צדק חלוקתי הכרוך בהקצאת זכויות הבנייה בין הרשויות בבקעת אונו וכן בשלביות ובלו"ז הקשורים למימוש זכויות אלו. 6. השאלה של חלוקת זכויות הבנייה, בין הישובים בבקעת אונו, היא קריטית למרקם החברתי האזורי וליחס שבין הרשויות באזור זה. 7. הבסיס להתנגדותי הנזכרת בסעיף 5 הנ"ל, היה הצורך לְמַצֵב את אור יהודה מבחינה סוציו- אקונומית, קרוב יותר ליישובי בקעת אונו, והתכנית הדו-מחוזית במתכונת שהיתה, איימה דווקא להרחיב מחדש, את הפערים בין אור יהודה לערי בקעת אונו. 8. לא נכביר מילים על הפער הזה, ששורשו בעבר ולא נפרט את הסיבות שהביאו לכך, ואת חלקה של המדינה, ביצירתו וקיומו של הפער הזה, במשך עשרות שנים. ולא נכביר במילים, גם על המאמצים, שעשתה אור יהודה, על מנת לצמצם פער זה בעשורים האחרונים. העובדה היא שהתנגדותי לתכנית הדו-מחוזית התקבלה אז. 9. במסגרת התנגדות זו נרחיב את ההסבר על הצורך, למנוע את הרחבת הפער הזה מחדש, ולא זו בלבד, אלא על חובת המערכת השלטונית להמשיך ולצמצמו. 10. יצויין בנקודה זו כי, אור יהודה היתה בעברה, בדרגה שבין 1 ל-2, לעומת קריית אונו, שעמדה על דרגה 9 בסולם הסוציו-אקונומי. 11. לאחרונה, ניצבת אור יהודה בדרגה שבין 5 ל-6 בסולם זה, בשעה שקריית אונו ניצבת בדרגה 8. 12. התכנית הדו-מחוזית מחוייבת להביא להמשך השינוי החיובי במעמדה של אור יהודה ביחס לישובי הסביבה ואת זאת ניתן לעשות באמצעות משאבי הקרקע וזכויות הבנייה, ואין דרך אחרת. לכן לפני כל שימוש בקרקע בתולית, יש להמתין לתיקון התכנית הדו-מחוזית. 13. מהטעמים שהוסברו לעיל, אין להרשות כל שימוש במשאבי הקרקע המצומצמים המצויים באזור, גם לא ברמה התכנונית, אלא אם כן יחולקו המשאבים האלה בצורה מושכלת ומתוכננת, ואין להרשות מצב, שבו הקרקעות וזכויות הבנייה ישמשו טרף מזדמן, שכל אחת מן הרשויות תנגוס בו כאוות נפשה,והוועדה המחוזית תאשר זאת. 14. די לה לקריית אונו ולרשויות האחרות, שהן, בונות בתוך גבולן ובאזורים המאושרים להן כבר לבנייה. 15. התנגדות זו אינה מתייחסת לזכויות בנייה של מבני ציבור, אשר קריית אונו מבקשת לעצמה והתנגדותי מתייחסת, אך ורק לשינוי המוצע ביתרת השטח של התכנית (תא שטח 8), מחקלאי לבנייה עתידית. 16. אמנם,לא מדובר באישור תכנית של בנייה, אך יש לעצור גם את המהלך המוגבל הזה, ככל שהוא לא מאושר במסגרת התכנית הדו-מחוזית, ואין לאשר את התכנית, נשוא ההתנגדות, הגם שזו אינה מעניקה זכויות בנייה מידיות, וזאת מן הטעם, שאין להפר ואף אין להעמיד למבחן כללי תכנון בסיסיים ועקרוניים שלא לצורך ממשי ועדיף, שכללים אלה יעמדו למבחן אם וכאשר תוגש תכנית של ממש. 17. בדברנו על כללים ועקרונות של תכנון ובנייה ושיקולים הכרוכים בהם, הרי שאלה אינם אמורים להתחיל בבדיקות השפעה של התחבורה ואיתור דרכים לתנועתם ואינם אמורים להסתיים בגובהם של הבניינים ובחומרי הגימור שלהם. שיקולי תכנון ובנייה, אינם אמורים להתחשב, רק בערכי טבע והיסטוריה ולנסות לשמרם, אלא חשוב שבעתיים, ששיקולים אלה יביאו בחשבון, בראש ובראשונה את: האדם, סביבת מגוריו, והפסיפס החברתי הנוצר כתוצאה מתכנית בניין עיר. מעבר לכך על מוסדות התכנון להביא בחשבון את ערך השוויון, שהוא אבן יסוד בחברה הדמוקרטית שבה אנו חיים. 18. הרשות המקומית היא מקור ההשראה של איכות הסביבה של האזרח והיא גם, הבסיס לאיכות חייו ומעבר לכך, היא גם אמורה להעניק את שוויון ההזדמנויות לילדים הגדלים כל עיר. 19. על כל ילד בישראל, באשר הוא גר, חל חוק בל יעבור, ללמוד במקום מגוריו. הרמה הסוציו- אקונומית של כל עיר, שעליה דובר לעיל אמורה, אפוא, להכתיב יותר מכל, את סיכויי ההתקדמות של כל ילד, ואת מידת שוויון ההזדמנויות הניתנת לו, לתפוס את מקומו בחברה. 20. משום כך מצווים מוסדות התכנון לדאוג, בין היתר, גם למניעת פערים בין הרשויות השונות, בשעה שהן מחלקות זכויות בנייה. האיזון של הרמות הסוציו-אקונומיות של הרשויות חייב להילקח בחשבון בתכניות בניין העיר המאושרות בידי הוועדה המחוזית, שהיא גם הרגולאטור בתחום זה. 21. שיקולי תכנון ובנייה המתעלמים מהמרקם החברתי, שהם גורמים להיווצרותו, פוגעים פגיעה אנושה בשוויון ובעיקר, בשוויון ההזדמנויות של הדור הבא. 22. אם המערכת השלטונית תתחזק את הפערים הסוציו-אקונומיים בין הרשויות השונות, הרי שהיא מונעת בהכרח את שוויון ההזדמנויות בתחום הבסיסי של החינוך. אם ההחלטות של מוסדות התכנון יתעלמו מנקודה חשובה זו, הרי שהתכנון העירוני עלול לפגוע אנושות בשוויון ההזדמנויות של אוכלוסיות מסוימות בחברה. 23. לאור כל הנימוקים שהובאו לעיל, על הוועדה לקבל התנגדות זו במיוחד לאור העובדה, שאין קבלת ההתנגדות פוגעת בדבר ממשי, בה בשעה שאי קבלת ההתנגדות יהיה בה מסר שלילי מצד הוועדה ביחס לעקרונות התכנון שביקשתי להדגיש וזאת כאמור מעבר להצדקה ולחובה החוקית לקבל את ההתנגדות ולא לאשר את התכנית ככל שהיא מתייחסת לתא מספר 8. 24. אישורה של התכנית נשוא ההתנגדות, כתכנית נקודתית לוקה באותם כשלים שנחשפו בתכנית הדו-מחוזית וכשלים אלה, יש בהם משנה חומרה, כאשר מדובר בתכנית חלקית שאינה רואה את המכלול ואינה מתייחסת לו. 25. בשולי הדברים, אני חייב לציין, שהוועדה המחוזית מקפידה, שלא לאשר תכנית נקודתית המצויה במסגרת תכנית מפורטת, הגם שהתכנית המפורטת לא נדחתה, אלא מצויה בתהליכי אישור. 26. לכן לא יעלה על הדעת, שתאושר תכנית נקודתית המצויה בתוך תכנית כללית, שנדונה ונדחתה ע"י הוועדה המחוזית, והתיקונים שנדרשו בה טרם נעשו. לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים: 1. עיקר ההתנגדות מתייחסת לא להיבטים תכנונים אלא לשיוך המוניציפאלי של השטח. נושא זה נדון בעבר בוועדת החקירה לגבולות . בסיכום הליך גישור שנחתם בשנת 2005 נכתב כי הוסכם על דעת מר בוכובזה בהיותו ראש עירית אור יהודה ועל דעת מר נישרי ראש עירית קריית אונו שטח החלוקה בין שתי הרשויות. 2. חלק נוסף של ההתנגדות מתייחס להיררכיה של התוכניות . היות והתכנית המופקדת הינה תכנית נקודתית. לנושא זה יצויין שברקע קיימות תוכנית אב בקעת אונו ותכנית הצל של שטחי מחנה שמהם נגזרה בתאום עם הוועדה המחוזית תכנית קא/1/300 המתייחסת לכלל שטחי קריית אונו בצומת סביון. תכנית קא/300 א' המופקדת נגזרת מתכנית קא/1/300 ונערכה לבקשת הוועדה המחוזית לאור הדחיפות באישור תחנת כיבוי אש אזורית. התנגדות עו"ד אליהו שטרן בשם בעלי הקרקע: 1. משרדנו מייצג את כלל החוכרים המחזיקים בקרקע שבצומת סביון הידועה כפרדס בחסכון, עליה היה נטוע פרדס שהתייבש ונשרף, בשטח של כ-800 דונם לערך ואשר הזכויות המוניציפאליות בו חולקו בין עיריית קריית אונו לעיריית אור יהודה. 2. ייצוגנו זה מתייחס לכל הבעלים שבגדר התוכנית (במסגרת הקו הכחול), ובכלל זה גם את אלה שעל המגרשים שלהם נופלת תוכנית הבינוי - על פי התוכנית נושא ההתנגדות. 3. באזור אליו מתייחסת התוכנית האמורה, ק.א /300 א נוהלו בעבר הליכי תכנון על ידי חברת אפריקה ישראל למול עיריות קריית אונו ואור יהודה, בגדרם נעשה תכנון משותף לכל הקרקע כולל הקרקעות שמסביב, והכל בגדר התוכנית ק.א. /300. הליכים אלו תואמו עם גופי רשות רבים וכללו תכנון דרכים בניה ואחרים, כפי שניתן לראות ממסמכי ההצעות של התוכנית המצורפים להתנגדות זו כנספח א'. 4. לימים הופסקה פעילות אפריקה ישראל לקידום התוכנית, על ידי בעלי הזכויות בקרקע תוך הסכמה של בעלי הקרקע, שניתנה למהנדס קריית אונו, שזו תמשיך בהליכי התכנון על פי התוכנית המצויה בידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אונו - קרי, לפי תכנית ק.א /300, ובלבד שהתכנון יכלול את כל הקרקע שבמתחם (כל ה-800 דונם), הן אלו שבשטח אור יהודה והן אלו שבשטח קריית אונו, כשהתכנון יעשה ביחד ובתאום עם עיריית אור יהודה. 5. עוד נציין כי בנושא קרקעות אלה היו פגישות בין ב"כ החוכרים לאנשי התכנון של קריית אונו ואור יהודה. קריית אונו, בהסכמתנו, החליטה לקדם את התוכנית באופן ישיר תוך שיתוף פעולה ותכנון משותף עם הועדה המקומית לתכנון ולבניה של אור יהודה . 6. משום מה, כך זה נראה כיום, נדמה שהועדה המקומית לתכנון ולבניה בקריית אונו הפסיקה לקדם את התוכנית ק.א. /300, תוך שהועדה מהחליטה על קידום תוכנית אחרת אותה היא מציגה כתוכנית חלקית שמשולבת במסגרת תוכנית ק.א /300, ואשר היא קראה לה ק.א /300 א. 7. כבר כעת נודה, כי לא ברור בשלב זה מה בדיוק עלה בגורלה של תוכנית ק.א. /300, אשר ככל הנראה בוטלה ועברה מהעולם (נקבע כי התיק שלה ייסגר), וזאת כנובע מהוראת והחלטת הממונה על מחוז תל אביב כעולה מסיכום הישיבה והחלטת הממונה על המחוז מיום 14.05.2006 , במסגרת סיכום זה נקבע, כי כי יש להכין בעתיד תכנית חדשה, מקיפה וכללת, שתחליף את קא/300 הישנה (שנסגרה), וכי תכנית זו תעשה בשיתוף פעולה של קרית אונו ואור יהודה, בגדר תכנית חדשה ומפורטת לשטח שעליו חלה בעבר תכנית קא/300. 8. ברם, בניגוד גמור לקביעות האמורות, עיון בתוכנית ק.א /300 א מראה שבגדרה מקודם, לכאורה, רק חלק קטן מהשטח, אותו חלק שהרשות המקומית מבקשת לקדם עבור עצמה (קרי, רעיון למכללה), לאחר שרעיון של הרשות להקים באזור אצטדיון נפל. לא יכולה להיות ספק כי קידום תכנית שכזו אינו עונה על הקביעות שהיו, ואינו מהווה תכנון מקיף וכולל של כל השטח עליו חלה בעבר תכנית קא/300, וכי הרשות אינה יכולה לשריין לעצמה כך סתם שטח קרקע המצוי בגדר שטח התוכנית. 9. נראה שכל התכנון של ק.א / 300 א נעשה - וצר לנו שאנו אומרים זאת - בגדר שליפה מהמותן, מבלי שנעשה תכנון כולל ומלא של כל הקרקע (ששטחה כ-800 דונם) ובניגוד מלא לקביעות שהיו עת דנו בתוכנית ק.א /300 (ר' נספח ב'), ובניגוד להחלטות הוועדה המחוזית והנחיותיה, גם ללא תאום עם תמ"מ 5 והנובע ממנה, ללא תאום כולל של המותר בקרקע, כשעל פניו נראה שהתכנון המבוקש על ידי קריית אונו יצור פיל לבן במרכז החלקה, דבר שימנע את מימושה התכנוני הנאות של הקרקע ותוך פגיעה בזכויות בעלי הקרקע. 10. תכנית קא/300א, שמהווה תכנון של חלק מהשטח עליו חלה תכנית קא/300, אינו מתמודד עם הקשיים והמכשולים הרבים שעמדו בפני המתכננים, כשהמכשול העיקרי הוא זה של משרד התחבורה שעדיין לא החליט על אופי כביש 461 על אופי ומיקום הדיפו של הרכבת הקלה, לא החליט על הסדרי התנועה באזור ועל מיקומו הסופי של כביש 461 אשר צריך, כך נראה, להיכנס לתוך השטח של פרדס בחיסכון. כמו כן, גם לא הוחלט אם זה יהיה כביש משוקע כדרישת קריית אונו, או כביש עילי כעמדת משרד התחבורה. 11. כל זאת עוד לפני שהתייחסנו כלל לשאלה של זכותה של הרשות המקומית לתכנן את הקרקע באופן זה, כאשר לרשות עצמה אין זכויות במקרקעין הנמצאים בשטח פרדס בחסכון, ולא הובהר די הצורך (ולמעשה בכלל), מקור זכותה של הרשות במקרקעין המתוכננים על ידה לצרכיה שלה. הרי גם אם תאמר שמקורם של מקרקעין אלה בשטחים שעתידים להיות מופרשים כשטחי ציבור בעתיד הרי שאין בכך מענה כלל וכלל. שטחים אלה יופרשו, אם יופרשו, במסגרת התכנית הכוללת שתחול על השטח, כאשר בשלב זה איננו יודעים, ואיננו יכולים לדעת, היקפם של השטחים שיופרשו, מיקומם והשימושים השונים שידרשו בהם. ונזכיר שמה שיוקצה לציבור הינו דרכים ופארקים ולא שטחי בניה ציבורית. ברי כי בנסיבות אלה אין מקום להתיר לרשות המקומית לראות בשטחים עתידיים אלה כשטחים שהם כבר עתה של הרשות, ואין לאפשר לה לתכנן עליהם דבר, בוודאי שלא באופן בו נעשה הדבר. ההגיון מחייב, כי תכנונם של השטחים שיופרשו בעתיד, מיקומם, ריכוזם והשימושים בהם יעשו בהתאם לתכנית מקיפה וכוללת של השטח כולו, שכן עד לביצוע התכנון הכולל של כל השטח, לא ניתן לדעת הדברים. הגיונם של דברים אלה גם עולה מההחלטה והוראה שניתנה על ידי הממונה על המחוז שקובעת כי יש לקדם תכנון כולל, כאשר רק במסגרתו ניתן למקם השימושים השונים הנדרשים, ולדעת אם המיקום אפשרי לאור התכנון הכולל. 12. ומכאן שלידתה של התוכנית נשוא ההתנגדות בחטא, ולכן דין ההתנגדות המפורטת להלן להתקבל. ועוד לא נגענו במטרה המיוחסת לקרקע, שהיא מכללה ותחנת כיבוי אש הדורשים תנועה רבה שלא מוסדרת כלל במסגרת התכנון הכולל. אלו נימוקי ההתנגדות 1. המתנגדים הינם החוכרים לגביהם חלה התוכנית קא/300 א לגביה מוגשת התנגדות זו. 2. החוכרים מתנגדים לתוכנית ק.א /300 א, שהוגשה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית אונו, מכל אחד מהנימוקים המפורטים להלן. 3. שטח הקרקע עליו חלה התוכנית הינו חלק מחלקת קרקע גדולה יותר שהייתה ידועה כפרדס בחיסכון בצומת סביון אשר התחלקה בין אור יהודה לקריית אונו עוד בשלבים הראשונים של התכנון בגדר ריב בין הערים, ריב שהצריך התערבות של בג"צ בנושא. 4. כלל יסוד בתכנון הוא, שלא תאופשר הגשת תוכנית למשבצת קטנה של קרקע שהינה פחות מ 10% משטח הקרקע ממנו היא נגזרת, ואשר כולו מיועד לתכנון ללא הצגת תוכנית השתלבות כוללת בכלל השטחים שמסביב לה, כמו גם הצגת תכנון מקיף של כל הקרקע מסביב מעבר לשטח ממנו נגזרת פיסת הקרקע. זאת הן ככלל יסוד בתכנון, והן מכוח הוראות התוכניות (התמ"א והתב"ע) החלות על הקרקע כמו גם הנחיות הממונה על המחוז ביחס לקרקע זו. 5. חלקת הקרקע הגדולה, שהתוכנית מתייחסת רק לחלק ממנה, מצויה בחלוקה אדמיניסטרטיבית מוניציפאלית בין שני הישובים. קרקע זו הינה חלק אורגני אחד, שיש לתכננו כמכלול אחד. בגדר הליכי תכנון אלו שהחלו וקודמו בעבר ובמשך עשור על ידי חברת אפריקה ישראל בגדר ק.א /300 , שונה יעוד הקרקע מאדמה חקלאית לאדמת בניה. שינוי זה אומץ ואושרר גם בתוכנית המחוז הידועה כתמ"מ 5, כאשר תוכנית זו אימצה את שינוי הקרקע מאדמה חקלאית לאדמת בניה תוך שהיא מתנה את מימוש השינוי בהגשת תוכנית מפורטת לגבי כל חלק ממנה אותו מבקשים לקדם בגדר תכנון מפורט, והכל באישור המחוז ובהתאמה. במקרה שלנו הוראה זו מתייחסת לגבי כל המשבצת של פרדס בחיסכון הן זו של אור יהודה והן זו של קריית אונו. לעניין זה ראה נספח א'. 6.דרישת התוכנית המחוזית שחלה באזור, קרי התמ"מ, הינה לתכנון מפורט אחיד ומלא של כל חלק מהקרקע שרוצים ושמותר לתכנן, כאשר דרישה זו מתייחסת לכל חלקת קרקע שמצויה בתחומה של כל רשות הנוגעת בדבר, שהרשות מבקשת לתכנן. כל האמור נדרש בגדר התכנון של היחידה כתכנון אחיד אורגני ומלא. כך גם יש להראות כיצד משתלב התכנון המוצע בתוכניות הגובלות בו כמו גם תכנון הכבישים שבאזור, תוכנית ההיסע המחוזי תוכניות האב לבקעת אונו כמו גם לתוכניות אחרות שמצויות בעבודה. בעניינו המדובר הוא בתוכנית ק.א. /300 בכללה. ובתוכניות הסובבות שטח זה, עוד נציין שהבעלות והמגרשים שבחלקם מבקשים לבצע את התכנון המוצע כאן שלובים אלו באלו, הן אלו שבאור יהודה והן אלו שבקריית אונו. ולכן אין להתיר תכנון חלקי של הקרקע, ללא הצגת תוכנית כוללת לקרקע ולאזור (ראה נספח א'). 7. יתרה מזו התוכנית האמורה ק.א /300 א מתעלמת לחלוטין מסיכום ישיבה בנושא זה שנערכה אצל הממונה על המחוז ביום 14/05/2006 סיכומיה והנחיות הממונה בענין - העתק המסמך מצורף כנספח ב' להתנגדות. כך גם לא תואמת התוכנית לתוכנית האב לבקעת אונו ולתוכנית ק.א 300 המקורית. 8.למרות האמור, לעיל בחרה הועדה המקומית לתכנון ולבניה להגיש תכנית נקודתית לקרקע האמורה תוך התעלמות מהחובה להכין מסגרת היקפית לתוכנית תוך ציון ופירוט של דרכי השתלבות תכנונית כוללת לקרקע, והתאמה לתוכניות הסובבות את האזור המתוכנן. 9. כך אין בתוכנית פיתרון כולל ו/או קביעה ו/או התיחסות לאופן פיצוי הבעלים שעל הקרקע שלהם מבוצעת התוכנית המבוקשת, הן באופן ספציפי והן בגדר היחס של זכויות למכסת דירות מגורים לדונם קרקע. 10. עוד נציין שהמבחינה התכנונית מדובר בתוכנית נשוא התנגדות זו, בכמות דירות פחותה מזו שפורטה בתוכנית האב של בקעת אונו. ורק כדי לסבר האוזן נאמר שלפי מפתח של 6 יחידות לדונם ולאור גודל השטח כ 427.8 דונם יש לקבוע שכמות הדירות באזור תהיה 2567 יחידות ולא כ 1350 יחידות. עוד נציין שבהתחשב במגבלות שדה התעופה יש לתכנן את כל הקרקע לפני יחוד הליבה שלה לצורכי ציבור. 11. כאמור לעיל (ראה סעיף 11 לרקע העובדתי), על פניו אין לרשות זכויות לקרקע כפי שהיא מבקשת לנכס לעצמה בגדר התוכנית. 12. נציין כבר כאן וכעת שעל פניו נראה שהתוכנית שמוגשת לוועדה המחוזית אינה מתיישבת כלל עם תוכנית ק.א. /300, אינה משתלבת בתוכנית הכבישים בתוכניות האזוריות בכלל ותמ"מ 5 בפרט, עד כדי כך שהתוכנית המוגשת עומדת לכאורה בניגוד מלא לתמ"מ 5 ולשאר התוכניות שחלות על האזור כמו תוכנית האב לבקעת אונו ואח', ולא ברור כיצד יבנו על הקרקע מכסת הדירות הצריכה ומה יהיו הסדרי התנועה. 13. עוד נציין ששימוש בשטחי ציבור למטרת בתי ספר ומכללה, כמו גם תחנת כיבוי אש, ראוי שיעשו ליד צירי התנועה המרעישים שאינם ראויים למגורים ולא בלב השקט של הקרקע. עוד נציין שהשימוש המיועד על פי התכנית הינו עתיר תנועה והצגתו כך ללא שילובו באזור יפגע בשווי האזור וביכולת הפיתוח שלו. יתרה מזו באף אחת מהתוכניות שהוכנו לאזור לא הוקצה יעוד קרקע לשטח המבוקש ולמטרה שמנסים להשיג בתוכנית נשוא התנגדות זו. 14. התוכנית המופקדת פוגעת במרשי בכך שהיא לוקחת את מלוא הזכויות של חלק מהבעלים לללא הגדרה כוללת וללא הסדרת זכויותיהם במכלול, במעין הליך הפקעה שאינו הפקעה, ומהווה ניצול לרעה של הליכי תכנון. עוד נציין שהתוכנית מתייחסת בקו הכחול רק לחלק מהקרקע כאשר חלק נוסף של הקרקע בשטח של כ-300 דונם נוספים שחולקו והופרדו בזמנו מהחלקה הכוללת, תוך העברת השליטה בה לאור יהודה נשארת ללא תכנון, וללא תיאום צרכים ושימושים בין שני הישובים. לכן יש לבטל התכנון ולהחזירו למתכננים לתכנון כולל של הקרקע ביחד עם אור יהודה ולהסדרת כל הצרכים המשותפים לשני הישובים תוך מציאת שטח הולם יותר למטרה המוצעת באופן שזה ישמש את שני הישובים ויתחשב בתכנון הכולל של הקרקע כולל שילוב הדרכים. 15. די באמור עד כאן כדי שהוועדה תורה על השבת התוכנית לוועדה המקומית, כדי שזו תגיש תוכנית מלאה ומושלמת של כל המשבצת, ביחד עם משבצת הקרקע שהופרדה ממנה ועברה לשליטת אור יהודה והכל כמכלול תכנוני אחד עם מערכת הכבישים התנועה ושימוש של כל הקרקע לאור תוכניות ק.א. 300 תמ"מ 5 ותמ"א 3 כמו גם שאר התוכניות של האזור כתוכנית האב של בקעת אונו והנחיות הממונה על המחוז כפי שפורטו בנספח ג'. 16. אם לא די באמור לעיל נוסיף עוד שהתוכנית ק.א. /300 א' מתעלמת ממכלול הבינוי של הקרקע ומהצורך לתכנון תוכנית שתבוא במקום קא/300 שמצויה בתכנון, כעולה ממכתבו האמור של הממונה על המחוז. טענת המתנגדים הינה שאין מקום להפרדה בין התוכניות ויש לתכנן את כל המתחם והסובב אותו כמקשה אחת. בייחוד שלא ברור כיצד משתלבת התוכנית המוצעת של ק.א /300 א עם כל הבינוי המתוכן בה בגדר המצוי בתוך המסגרת של הקו הכחול , עם השטח של אור יהודה המצוי ברצף טריטוריאלי אחד. 17. ניסיון של המתנגדים לעין בתוכנית ק.א /300 המטופלת בקרית אונו, כשל בטענה שהחומר שם אינו ניתן לעיון ולהצגה כי החוק אינו מחייב זאת ובכך נמנע מהמתנגדים לבדוק את קיומה של התוכנית ק.א /300 ושילוב ק.א /300 א בגדרה כמו גם ההוכחה שהתוכניות אינן מסונכרנות. 18. עמדת המתנגדים על כל תוכנית שמוגשת במחוז להשתלב בתמ"מ 5 ובתוכניות התנועה המתוכננות לאזור, ולכן כל עוד לא אושרה תמ"מ 5, ולא הוצגו פתרונות תכנון כוללים לכל הפרויקט, בכלל ולאזור בפרט, אין לפעול מאחורי גב התוכנית, ואי אפשר לקדם הליכי תכנון לחלקים שהתמ"מ חלה עליהם, כאשר תמ"א 3 נבדלת מתמ"מ 5. והמסגרת הקובעת למימוש זכויות בקרקע נשוא הבקשה הינן מספר תוכניות ולא רק תמ"א 3. 19. לאור כל האמור עולה שתוכנית ק.א. 300 א הינה מוקדמת לזמנה ופסולה ככזו. עוד נציין שהרעיון של מכללה ותחנת כיבוי אש באזור הינו פרויקטים שיביאו תנועה רבה ברכב של כל באי המכללה ותנועת מכבי האש, ואין לאשר תכנון שכזה בהינף קולמוס ובמבודד מהתכנון הכולל של האזור בכלל ונושא התנועה בפרט. 20. התוכנית האמורה נוגדת מסמכים שהוגשו לוועדה ביחס לתמ"מ 5, ואשר עדיין לא הוכרעו, באשר עיקרם היא שהתוכנית מכניסה לאזור נפח תנועה שהיא אינה יכולה לקבלו כלל, באשר אין תוכנו כולל לנושא בכלל והתאמה לצרכי הדרכים באזור בהם. 21.יתרה מזו, אין כל התאמה בין התוכנית ק.א. 300 א' לתוכנית האב ולתמ"מ החלקית שהוכנה לאזור בקעת אונו ולא ברור כיצד בכלל משתלבת התוכנית המוצעת בגדר תוכנית ק.א 300 ככל שזו עדיין קיימת ראה תרשים מצורף כנספח ד'. כל שכן שאם נפעל על פי נספח א' בוודאי שלא ניתן לאשרה כחלק מתוכנית שלא הוכנה עדיין. 22 לתוכנית המוצעת ק.א. 300 א' מתעלמת מתכנית ק.א. 300, והעבודה העצומה שהושקעה בק.א 300 במשך יותר מעשור ואשר תואמה עם רשויות תכנון רבות, לרבות שילוב בתמ"מ 5, בכלל, והוראות הממונה על המחוז בפרט, שהורה לוועדה כיצד עליה לנהוג ביחס לתכנון הקרקע באזור . יש לזכור שתוכנית ק.א. 300 צריכה לקחת בחשבון את כל צרכי הישובים באזור, ואילו בתוכנית ק.א. 300 א' יש התעלמות מוחלטת מצרכים אלו. התעלמות של התוכנית אף גדולה מזה והיא מתעלמת אף מכל האמור במסמכי התכנון והפעולות הצריכות לאזור ולתוכנית האב בקעת אונו, עד כדי כך שהיא אפילו נוגדות לכל האמור בתוכניות האב והמסגרת שהוכנו לאזור. לדחות את ההתנגדות מהנימוקים הבאים: 1. לטענה כי תכנית קא/300 לא הוגשה. עיריית קרית אונו הגישה את תכנית קא/300 (בשמה הנוכחי קא/1/300) לוועדה המחוזית לאחר אישורה בוועדה המקומית. תכנית קא/300 א' המופקדת נגזרת מתכנית זו ונערכה לבקשת הוועדה המחוזית לאור הדחיפות בהקמת תחנת כיבוי אש אזורית. עיריית קריית אונו פועלת להפקדתה המהירה של תכנית קא/1/300 שאושרה להפקדה בוועדה המחוזית בתאריך 28.2.11. 2. לטענה כי יש להגיש תכנית אחת לקרית אונו ואור יהודה. תכנית קא/1/300 החלה בתחום קרית אונו הוכנה בהתאם לתכנית הצל הכוללת גם את המתחם של אור יהודה. גם עירית אור יהודה מכינה תכנית לשטחה בהתאם לתכנית הצל. 3. לטענה כי מיקום שטחי הציבור אינו מתאים. שטחי הציבור מוקמו בסמוך לציר ראשי קיים - דרך אלכסנדרוני מיקום זה תואם את השימושים המבוקשים. 4. לטענה כי התכנית אינה נותנת מענה לנושא פיצוי בגין ההפקעות. התכנית מציינת במפורש בסעיף 6.5.ב.ג. "במסגרת תכנית האחוד והחלוקה שתוכן, לאחר אישורה של תכנית קא/300 יוקצו לבעלי החלקות שהופקעו, זכויות בניה בהתאם לשטח החלקות לפני הפקעתן ובהתאם לייעודן טרם אישור תכנית זו. בעלי הקרקע שבתחום השטחים המיועדים למבני ציבור (שטח ציבורי למבני ציבור, תחנת כיבוי אש ודרך) בתכנית יקבלו זכויותיהם במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון בתכנית שתוגש לכלל שטח התכנית." 5. לנושא ההיררכיה בין תוכניות (השתלבות התכנית בתוכניות שמעליה). ראה סעיף 2 בתשובה להתנגדות עו"ד בוכובזה. התנגדות עו"ד גדי טל בשם בעלי זכויות חכירה בחלקה 119 בגוש 6486: 1. המתנגדים הינם בעלי זכויות חכירה בחלקה 119 הכלולה בתחום התכנית. התכנית חלה על שטח שגודלו 427.6 דונם ועיקרה שינוי יעוד קרקע חקלאית בשטח של כ- 35 דונם לשטח המיועד להקמת מבני ומוסדות ציבור לצורך הקמת בין היתר קריה אקדמית, תחנת כיבוי אש ואצטדיון וכן שינוי יעוד לדרכים ושצ"פ. וכן שטח לאו"ח מחדש. יתרת השטח שונתה משטח חקלאי לשטח לתכנון בעתיד. חלקת המתנגדים חלה בשטח שאמור לשנות יעודו לשטח לתכנון בעתיד. התכנית אינה כוללת טבלת הקצאות ולוח איזון וקובעת שבתכנית מפורטת שתוכן בעתיד יקבע היקף זכויות הבניה, השימושים ואופן חלוקת זכויות בכל שטח התכנית. יחד עם זאת בשטח שיעודו מבנים ומוסדות ציבור קובעת התכנית כי ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכח תכנית זו. זכויות הבניה בשטח למבני ציבור בתכנית זו הינן נרחבות. אישור תכנית הכוללת שטח לאו"ח אשר לגבי חלק מהשטח נקבעות הוראות וזכויות בניה המאפשרות הוצאת היתרי בניה בעוד שלגבי יתרת השטח נקבע כי נדרש אישור תכנית מתאר הינה בלתי סבירה, פוגענית, כלפי המתנגדים בצורה בלתי מידתית ועומדת בסתירה מוחלטת לתכליתו של הליך או"ח. הליך האו"ח מאפשר למוסדות התכנון מחד למצות הפוטנציאל התכנוני של השטח ובכך להטיב עם הפרט ומאידך להיטיב עם הציבור באמצעות הרחבת השטחים המשרתים אותו. היתרון העיקרי בהליך זה הוא האיזון המתחייב מכוחו כך שבאמצעות שימוש בהליך מתקיימת חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בתחום התכנית. באמצעות האו"ח מתאפשרת מחד נטילת השטח הציבורי על ידי הרשות המקומית ומאידך פיצוי הנפגע שניטל ממנו השטח ללא הוצאת כספים מקופת הציבור, אלא בדרך של מתן זכויות בניה או תשלומי איזון בין בעלי הזכויות בתכנית. במקרה דנן, מבקשת הרשות המקומית ליטול באופן מיידי שטחים לטובת הציבור ללא כל פיצוי לבעלי הזכויות בקרקע שבתחום התכנית ומבלי שבעלי הזכויות יודעים כלל אם יהיה פיצוי ומה שיעורו. לדחות את ההתנגדות התכנית נותנת מענה לנושא פיצוי בגין ההפקעות. התכנית מציינת במפורש בסעיף 6.5.ב.ג. "במסגרת תכנית האחוד והחלוקה שתוכן, לאחר אישורה של תכנית קא/300 יוקצו לבעלי החלקות שהופקעו, זכויות בניה בהתאם לשטח החלקות לפני הפקעתן ובהתאם לייעודן טרם אישור תכנית זו. בעלי הקרקע שבתחום השטחים המיועדים למבני ציבור (שטח ציבורי למבני ציבור, תחנת כיבוי אש ודרך) בתכנית יקבלו זכויותיהם במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון בתכנית שתוגש לכלל שטח התכנית." 2. בהתאם להוראות התכנית לאחר אישור התכנית תוכן כאמור תכנית מתאר קא/300 ליתרת שטח התכנית, המיועד לתכנון בעתיד ובהמשך תוכן תכנית מפורטת לאחו"ד אשר במסגרתה יקבעו חלוקת הזכויות ופיצוי בעלי הזכויות בתכנית. איזה פיצוי יקבלו בעלי הזכויות בקרקע היה ולא תאושר תכנית קא/300? הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית קא/300 (בשמה הנוכחי קא/1/300 בתאריך 28.2.11, עירית קריית אונו פועלת להפקדתה בפועל בהקדם. 3. המתנגדים אשר כלולים בתחום התכנית נוטלים למעשה חלק בפיצוי שינתן לבעלי הזכויות מהם נוטלת הרשות את השטחים המיועדים למרכי ציבור.דהיינו, הרשות המקומית מבקשת ליטול שטח לצרכי ציבור וזאת מבלי ליתן כל תמורה למתנגדים ודי באמור כדי לבטל את התכנית. לדחות ההתנגדות ראה תשובה סעיף 1 להתנגדות זו. 4. השטחים המיועדים בתכנית לצרכי ציבור באים לשרת את כלל הציבור בעיר ואף מחוץ לעיר ולא לצרכי התכנית העתידית קא/300 וכל זאת ללא כל תמורה. 5. בנוסף נסיונה של הרשות המקומית להתחמק מלהכין תכנית מתאר מפורטת לכל שטח התכנית בשלב תכנוני זה עלולה להעמיד את המתנגדים בפני שוקת שבורה כאשר במועד הכנת התכנית לאו"ח ע"י הוועדה המקומית תקום החובה להתאימה לתכנית נשוא דיוננו וטענות המתנגדים תדחנה מפאת שיהוי ומעשה מוגמר. ההפרדה התכנונית בין שתי התוכניות הינה מלאכותית ובלתי סבירה. לדחות את ההתנגדות. אופן קידום התוכניות ורמתן נקבע ע"י הוועדה המחוזית. תכנית קא/1/300 היא אכן תכנית מתארית ובכוונת הוועדה המקומית להכין מייד עם אישורה תכנית מפורטת הכוללת טבלת הקצאות ולוח איזון. 6. לא ניתן לאשר תכנית נקודתית לצרכי ציבור במנותק מתכנון יתרת השטח הכלול בתכנית. לדחות את ההתנגדות. ראה תשובה בסעיף 2 בתשובה להתנגדות עו"ד בוכובזה. 7. במקרה דנן תכנון כולל לכל תחום התכנית תוך הצגת פתרונות תחבורתיים, סביבתיים וכיוצ"ב מקבלת משנה תוקף לאור השימושים הציבוריים המתוכננים שהינם בין היתר אצטדיון, תחנת כיבוי אש, ומרכז אקדמי. שימושים אלו ואחרים הם בעלי השפעה ניכרת על הסביבה הקרובה והרחוקה גם יחד ואישור תכנית לשימושים אלו במנותק מיתרת השטח המתוכנן לתכנון בעתיד הינו בלתי סביר. לדחות את ההתנגדות. התכנית אינה מציינת שימושים ספציפים אלא מתייחסת לשימושים המותרים על פי סעיף 188 לחוק. 8. מבקשים לבטל את התכנית ולקבוע כי תוכן תכנית כוללת לכל שטח כבר בשלב זה, ובה ישולבו צרכי הציבור נשוא תכנית זו. לחילופין תתבקש הוועדה המחוזית לגרוע את השטח המיועד בתכנית לצרכי ציבור מהשטח המיועד לאו"ח ולקבוע כי על הרשות המקומית לשלם פיצויים לבעלי הזכויות בגין הפקעת שטח זה. לדחות את ההתנגדות. סוגיית הפיצויים אינה רלוונטית לשלב אישור התכנית, שכן בשלב זה השטח נשאר בבעלות הנוכחית. (קק"ל). 9. בתאריך 14.5.06 סוכם ע"י לשכת התכנון המחוזית והוועדה המקומית כי תוכן תכנית צל לכל מתחם תכנית קא/300, כמו כן סוכם כי מתכנית הצל תיגזר תכנית מפורטת אחת חדשה לכל שטח תכנית קא/300, בשום מקרה לא דובר על תכנית חלקית . מדובר בהבטחה שלטונית ואישור תכנית נקודתית חלקית החלה על חלק קטן בלבד מתחום התכנית קא/300 עומדת בניגוד להסכמות הנ"ל ומהווה הפרה של הבטחה שלטונית. 10. התכנית מייעדת שטחים נרחבים לצרכי ציבור וזאת עוד בטרם הוקצו שטחי ציבור (מבני ציבור, דרכים, שצ"פ וכיוצ"ב) אשר אמורים לשרת את צרכי תכנית קא/300 העתידית. בנסיבות אלה תתבקש הוועדה המחוזית לצמצם את השטחים המיועדים בתכנית למבנים ומוסדות ציבור. לדחות את ההתנגדות. ראה סעיף 2 בתשובה בהתנגדות עו"ד בוכובזה. 11. יש מקום לתקן את התכנית ולקבוע כי תכנית שתוכן לשטח לתכנון בעתיד תהיה תכנית מתאר ומפורטת אשר תקבע הן הוראות וזכויות בניה והן הוראות בדבר או"ח. אין לעירית קרית אונו התנגדות לבקשה זו. הוועדה המקומית קוראת לוועדה המחוזית להפקיד בהקדם את תכנית קא/1/300 אשר אושרה להפקדה. |